"Neu-Grundstücke" – immer Regeleinkünfteermittlung
Das sind Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren oder noch angeschafft werden.
Die Bemessungsgrundlage (wie oben erwähnt im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich - gegebenenfalls adaptierter - tatsächlicher Anschaffungskosten) wird nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um zwei Prozent reduziert (Inflationsabschlag). Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50 Prozent des Veräußerungsgewinns. Der gegebenenfalls um den Inflationsabschlag verminderte Veräußerungsgewinn ist noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer zu kürzen und dann mit dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent zu versteuern.
- Beispiel 1
- Beispiel 2
- Beispiel 3
Verkauf eines Gebäudes (Neu-Grundstück)
Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Jahr 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2013 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.
Das Haus ist zum 31. März 2012 (gem. Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz 2012) steuerhängig, weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Folglich ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 % zu unterwerfen. Das ergibt eine Steuerbelastung von 12.500 Euro.
Verkauf eines Gebäudes nach elf Jahren (Neu-Grundstück)
Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Herbst 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Frühjahr 2016 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.
Das Grundstück wurde vor elf Jahren angeschafft. Somit wird der Veräußerungsgewinn um den Inflationsabschlag iHv 2 % reduziert. Es werden folglich nur 49.000 Euro (50.000 Euro minus 1.000 Euro) versteuert. Der um den Inflationsabschlag verminderte Veräußerungsgewinn (49.000 Euro) ist mit 25 % zu besteuern, das ergibt eine Steuerbelastung von 12.250 Euro. Der inflationsbedingte Gewinn (1.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung. Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50 % des Veräußerungsgewinns.
Verkauf eines Gebäudes nach 15 Jahren (Neu-Grundstück)
Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Herbst 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Frühjahr 2020 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.
Das Grundstück wurde vor 15 Jahren angeschafft. Somit wird der Veräußerungsgewinn um den Inflationsabschlag iHv 10 % (fünf Jahre; pro Jahr 2 %) reduziert. Es werden nur 45.000 EUR (50.000 minus 5.000 Euro) versteuert. Der um den Inflationsabschlag verminderte Veräußerungsgewinn (45.000 Euro) ist mit 25 % zu versteuern, das ergibt eine Steuerbelastung von 11.250 Euro. Der inflationsbedingte Gewinn (5.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung. Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50 % des Veräußerungsgewinns.
Quelle: www.bmf.gv.at