• Eine Adaptierung der Anschaffungskosten ist nur bei der Regeleinkünfteermittlung anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich. Herstellungsaufwand (zB Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage) und Instandsetzungsaufwand (zB Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der Fassade) erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Instandhaltungskosten (zB Ausmalen, Parketten abschleifen) sind hingegen nicht zu berücksichtigen. Keine Kürzung erfolgt aber insoweit, als diese Kosten im Falle der vorangegangenen Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten oder im Rahmen von betrieblichen Einkünften als Betriebsausgaben berücksichtigt wurden, weil sie sonst doppelt abgesetzt würden.
• Aus dem gleichen Grund sind im Fall der vorangegangenen Vermietung die Anschaffungs- bzw.Herstellungskosten überdies um die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) zu kürzen.
• Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

So berechnen sich die adaptierten Anschaffungskosten im Detail:  

* einschließlich Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerprovision, Vertragserrichtungskosten

** soweit noch nicht als Werbungskosten (zB im Rahmen der Vermietung) oder Betriebsausgaben steuerwirksam abgesetzt

*** einschließlich beschleunigt abgesetzter Herstellungskosten

Der Werbungskostenabzug wurde analog zu den unter den 25 prozentigen Steuersatz fallenden Kapitaleinkünften grundsätzlich ausgeschlossen, auch für den Fall der Regelbesteuerung. 
Nicht abziehbar sind damit ab 1. April 2012 insbesondere:

• die Verkäuferprovision an den Makler
• Kosten für Inserate
• vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten
• Kosten von Bewertungsgutachten
• Fremdkapitalzinsen    

Als Werbungskosten sind im Rahmen der Regeleinkünfteermittlung nur abziehbar:

• Kosten der Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter
• allfällig erforderliche Vorsteuerberichtigungsbeträge  

Zuletzt ist von den vorläufig ermittelten Einkünften noch ein allfälliger Inflationsabschlag zu berücksichtigen.

TIPP: Bei der pauschalen Einkünfteermittlung für Altgrundstücke sind neben den pauschalen Anschaffungskosten keinerlei Abzüge zulässig.

Steuerberatungskosten sind nicht einkünftemindernd abzuziehen, aber – unabhängig davon, ob die Regeleinkünfteermittlung oder die pauschale Einkünfteermittlung angewendet wird - als Sonderausgaben zu berücksichtigen.    

• Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte). Zwingend ist dies ab 2013 in allen Fällen vorgesehen, in denen der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers selbst berechnet. Die im Wege der Selbstberechnung vom Parteienvertreter auf Grundlage der Angaben des Veräußerers berechnete und abgeführte Einkommensteuer (Immobilienertragsteuer - ImmoESt) entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – grundsätzlich Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), das heißt es besteht keine Verpflichtung mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen. Dies gilt auch, wenn bereits 2012 freiwillig die Selbstberechnung und Entrichtung durch den Parteienvertreter erfolgt ist. Wie bei der Kapitalertragsteuer ist aber eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 25 Prozent möglich (sogenannte "Veranlagungsoption"); das ist zB dann vorteilhaft, wenn aus einer Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser (im Wege der Einkommensteuerveranlagung) mit dem Veräußerungsgewinn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ausgeglichen werden soll. Ein Verlustausgleich ist zur Hälfte auch mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig. Eine Veranlagung kann aber auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung richtigzustellen (es wurden zB Instandsetzungskosten noch nicht berücksichtigt). Ist die Selbstberechnung aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben des Veräußerers fehlerhaft, tritt auch keine Endbesteuerungswirkung ein.
• Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist aber auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (sogenannte "Regelbesteuerungoption") möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (insbesondere wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 25 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt.
• Wird keine Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter entrichtet, besteht ab 2013 für den Veräußerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 25 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage zu entrichten. Diese besondere Vorauszahlung wird am 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlös zweitfolgenden Monats fällig. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet anders als die Immobilienertragsteuer für private Grundstücksveräußerungen keine Abgeltungswirkung, sie wird dann auf die im Wege der Einkommensteuerveranlagung auf die aus dem Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet.
• Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt durch den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt mitzuteilen.

Beispiel 1 (Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter)

Ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. In diesem Zusammenhang ist er auch mit der Durchführung der Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz beauftragt.

Der Parteienvertreter ist verpflichtet, dem für die Erhebung der Einkommensteuer des Veräußerers zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen und die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vorzunehmen. Der Veräußerer legt dem Parteienvertreter den Kaufvertrag vom seinerzeitigen Wohnungserwerb im Jahr 2005 vor und bestätigt schriftlich die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Angaben. Auf Basis der darin genannten Anschaffungskosten ermittelt der Parteienvertreter die Einkünfte und entrichtet die Immobilienertragsteuer. Es besteht keine Haftung des Parteienvertreters für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer aus dem Grundstücksverkauf grundsätzlich abgegolten.

Beispiel 2 (Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen)

Ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. Der Parteienvertreter gibt die Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer ab, nimmt jedoch nicht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor.